当前位置：首页 > 新闻资讯 > 房产证抵押贷款全流程避坑指南，我的亲身经历与费用明细
今年5月，我手里资金断档，店里的周转头疼。亲戚支招：你有房本，拿去抵押嘛。
心里一动，顿时冒出“用房子换钱”的念头。但我一向谨慎，怕被坑，怕流程绕。于是，我决定亲自走一遍房产证抵押贷款的全流程，把踩过的坑和问道的底，都记下来。
别看“有房子”就以为自己能贷。我刚问银行，柜员第一句就是：您是抵押消费贷，还是抵押经营贷？
消费贷，一般要求是买家具、装修、旅游；资金用途严格，不能拿去炒股买房。
经营贷，需要有营业执照，额度高，利率低，但后期银行还会抽查我经营痕迹。
我走的是消费贷，因为我没有执照。
银行列给我的，我按优先级排：
房产证（必须原件）
身份证（两口子都要去，即使写在一人名下）
结婚证或离婚证（单身要签单身声明）
银行流水（最近6个月，工资卡或者常用卡）
工作收入证明（要盖章的）
用途证明（装修合同或者买车订单）
第三样“结婚证”就卡了我两次。第一回我拿的老复印件，银行说要看原件章印。跑第二趟，还让配偶本人执法现场签字。
房子值多少钱，银行说了算。
他们派评估机构上门，我家小户型，我心理预期100万出头。结果评估报告出来，银行指定评估公司给的只有85万。
银行公式：估值×70%左右。85×70%≈59.5万，轮了个整60万。
而我自己去中介问，一年成交价120万。但银行只认他们内部白名单的评估师，这一下就砍掉35万。
这是最大的预期差，我差点泄气。
银行假期放款利率一般4.5%左右，但是，注意，他们有“先息后本”和一个涨幅挂钩的产品。
若按“先息后本”还：每月只还利息，月供才两千二，看起来美，但最后，本金全部结清，压力还那时。
若选“等额本息”，月供接近五千，可压得我夜有。
我挑了等额本息中的24期，期限短，利率降到4.3%，总利息少一些。
但是，等额本息前期的利息占比高，前2年提前还款，还的是利息，本金根本没还多少。这个细节，银行经理不会主动讲。
Day1询：打电话或柜台问额度比例。
Day3资料齐：评估人士上门拍现场。
Day7评估报告能看：约额度。
第9天签条，线上放款。
最费时间的是评估和配偶签字。
第一，不要在征信近三个月内频繁查询网贷、信用卡。一旦感受到“你缺钱”，银行直接拒。
第二，抵押也要过征信，逾期一道就利率上浮。
第三，房产有剩余按揭的，要先结清，走流程叫“先垫资，再抵押”，垫息一天三厘，我表弟就这么多花两万。
评估85万，可贷59.5万，我實際贷了40万（量力而行）。利息每月差不多1700，也算能接受。
好在我现在不还房贷，不然两头压，真的撑不住。
房产证抵押贷款，适合手里有房但缺周转的人。
但千万别让评估吓跑，也别被月供迷了眼。把年限、利率、结清方式问清楚，多跑两家银行，对比产品表。
我这个经验，没比亏多少，就该知足。但若让我再选，我会先找个信贷经理把底数谈透，再上门，省太多白跑。
祝所有早年努力的房子，真能发挥救急作用。
